Ocean View! Marbella - Strategische Bridge-Finanzierung

Mit dem Projekt „Ocean View“ erhalten Investoren die Möglichkeit, in eine strategische Bridge-Finanzierung im aufstrebenden spanischen Immobilienmarkt zu investieren. Die Emittentin plant die Emission einer kurzfristigen Anleihe, die die Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten ermöglicht bis die Erlöse, die erst nach den Wohnungsübergaben fällig werden, vereinnahmt werden können.

Das Projekt „Ocean View“ steht kurz vor der finalen Fertigstellung. Die Bauarbeiten verlaufen nach anfänglichen Verzögerungen nun planmäßig: Die Blöcke 1, 2 und 6 werden bis Ende Dezember 2024 fertiggestellt, gefolgt von den Blöcken 4 und 5 bis Februar 2025. Die Fertigstellung von Block 3 ist für Ende März 2025 geplant. 

Die Übergabe der Wohnungen erfolgt anschließend sukzessive ab März 2025 und der vollständige Abverkauf wird bis Juni 2025 erwartet.
Die Anleihe „Ocean View“ hat eine maximale Laufzeit von 10 Monaten und bietet eine attraktive Verzinsung. Zudem besteht die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückführung, wobei einet Mindestverzinsung bis zum 31.05.2025 ausgehandelt wurde.

Im spanischen Immobilienmarkt ist es üblich, dass der Großteil des Kaufpreises (typischerweise 65 %) erst bei der Übergabe der Wohnung gezahlt wird. Diese Praxis unterscheidet sich signifikant von anderen europäischen Märkten wie Deutschland, wo gestaffelte Anzahlungen während der Bauphase üblich sind. Dadurch wird die vollständige Liquidität des Projekts erst nach der Übergabe der Wohneinheiten verfügbar, was die Notwendigkeit einer Bridge-Finanzierung erklärt. Von den 44 Einheiten sind derzeit 32 über notarielle Kaufverträge verkauft. Bei einem Rücktritt der Käufer werden die Anzahlungen in Höhe von 35 % des Kaufpreises nicht erstattet.

Die Investoren profitieren von einer Absicherung durch ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf sechs ausgewählte Wohnungen. Im Falle eines Zahlungsausfalls erhält der Sicherheitentreuhänder das unbedingte Recht, die Wohneinheiten zu einem festen Kaufpreis von 65 % des ursprünglichen Angebotspreises zu erwerben. Diese Struktur bietet den Anlegern einen erheblichen Sicherheitspuffer und minimiert das Risiko.

Rückführung der Anleihe durch bereits verkaufte Wohnungen

Finanzielle Stabilität und Risikopuffer:
Den Gesamtverbindlichkeiten des Projektes von 35,55 Mio. EUR stehen Erlöse von 39,60 Mio. EUR gegenüber, was die Stabilität des Projekts unterstreicht. Für die Emittemtin ergibt sich ein prognostizierter Liquiditätspuffer von 4,05 Mio. EUR, der als zusätzlicher Sicherheitspuffer für Investoren dient.

Vorverkaufsquote und Einnahmen:
Der Entwickler hat bereits eine Vorverkaufsquote von 73 % erreicht, was 32 notarielle Verkaufsabschlüsse umfasst. Die daraus resultierenden gesicherten,  jedoch noch ausstehenden, Einnahmen, inklusive Treuhandguthaben, belaufen sich auf über 27 Mio. EUR.

Übergabe und Projektabschluss:
Die Übergabe der letzten Wohneinheiten ist planmäßig bis spätestens Juni 2025 vorgesehen. Die Emittentin ist zuversichtlich, dass alle Übergaben fristgerecht erfolgen und einem erfolgreichen Projektabschluss nichts im Wege steht.
Aus dem Verkauf der verbleibenden zwölf Wohneinheiten erwartet die Emittentin weitere Einnahmen in Höhe von 12,6 Mio. EUR. Die prognostizierten Gesamterlöse aus allen ausstehenden Kaufpreiszahlungen inkl. Treuhandguthaben betragen 39,60 Mio. EUR.

Rückzahlung und Absicherung:
Für die vollständige Bedienung der Verbindlichkeiten gegenüber erst- und zweitrangigen Gläubigern werden zum 01.07.2025 insgesamt 26,9 Mio. EUR benötigt. Die Ocean View Anleihegläubiger profitieren von ihrer nicht nachrangigen Stellung im zweiten Rang vor allen nachrangigen Gläubigern. Lediglich der Senior-Darlehensgeber Stronghold befindet sich im Rang vor ihnen.

Sicherheit durch Optionsrecht

Das Projekt „Ocean View“ bietet Anlegern eine Anleihe, die durch ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht abgesichert ist. Im Falle eines Zahlungsausfalls der Emittentin hat der Treuhänder, der die Interessen der Anleihegläubiger vertritt, das unbedingte Recht, bestimmte Wohnungen zu einem vorher festgelegten Kaufpreis zu erwerben. Der Gesamtwert der hinterlegten Sicherheiten beträgt 6.070.000 EUR, was eine Deckung des gesamten Finanzierungsvolumens von bis zu 3.945.000 EUR gewährleistet.

Optionsrecht – Wesentliche Aspekte und Vorteile

Das vertraglich eingeräumte Optionsrecht ist eine leistungsstarke Sicherung, die dem Treuhänder beim Zahlungsausfall der Emittentin ein unbedingtes Recht auf Erwerb der vereinbarten Wohneinheiten zu vorher festgelegten Konditionen gewährt. Anders als bei einem Vorkaufsrecht ist das Optionsrecht nicht von einem Drittkaufangebot abhängig, sondern kann direkt bei Eintritt des Zahlungsausfalls ausgeübt werden. Dies bietet den Anlegern gleich mehrere Vorteile:

1) Schnelle Durchsetzbarkeit: Das Optionsrecht ermöglicht eine direkte Ausübung durch den Treuhänder, ohne Drittkaufangebot. Dies verkürzt den Prozess erheblich und vermeidet langwierige gerichtliche Verfahren.

2) Planungssicherheit durch festen Kaufpreis: Der Kaufpreis der definierten Wohnungen wurde im Voraus im Rahmen des Optionsvertrags festgelegt. Ein Abschlag von 35 % zum ursprünglichen Kaufpreis wurde vereinbart, um Anlegern einen hohen Sicherheitspuffer zu bieten und den Preis deutlich unter dem Marktwert zu halten. Dies schützt bei der Veräußerung vor Marktwertverlusten und gewährleistet ebenfalls eine schnelle Liquidierbarkeit.

3) Flexibilität bei der Verwertung: Der Treuhänder kann die Wohnungen entweder erwerben und veräußern oder das Optionsrecht entgeltlich an Dritte übertragen, wobei ein Aufpreis möglich ist. Dies bietet zusätzliche Flexibilität und potenziell höhere Erlöse zugunsten der Anleihegläubiger.

Ojén

Oberhalb von Marbella liegt das kleine, landestypisch weiße Dorf Ojén - das Sinnbild des andalusischen Dorfes mit freundlichen Einwohnern, die Besucher herzlich willkommen heißen. Wandern und Picknicken in der nahegelegenen Juanar-Region sind eine beliebte Wochenendbeschäftigung vieler Einwohner Marbellas. Von Juanar führen ausgeschilderte Wanderwege direkt zum „La Concha“, einem Berg, der bekannt ist für seinen atemberaubenden Panorama-Rundblick, der von Afrika und Gibraltar bis hin zu den schneebedeckten Gipfeln der Sierra Nevada in Granada reicht.

Das Wohnresort liegt innerhalb des wunderschönen Gebiets mit geschützten Wäldern und freiem Blick auf das Meer. In den umliegenden Bergen findet man ursprüngliche Naturlandschaften mit kleinen Flüssen und einem beeindruckenden Baumbestand aus Kiefern, Korkbäumen, Kastanien und der heimischen Pinsapo-Tanne, die bis zu 30 Meter hoch werden kann. Zur Tierwelt gehören Steinböcke, Rotwild, Füchse, Wildschweine und Greifvögel, die Sie in dieser Region und besonders im nahe gelegenen Schutzgebiet von Ojén beobachten können. Neben der Natur sind auch Kultur, Bildung und Sport in Ojén zuhause. In Ojén befindet sich eine der besten Schulen Andalusiens. Die “Deutsche Schule“ mit über 750 Schülern, wie auch die Designakademie Ojén haben hier ihren Sitz. 

Nur 20 Minuten entfernt befindet sich Andalusiens größtes und erfolgreichstes Einkaufszentrum „La Cañada“. Der Flughafen Málaga ist bequem in 30 Minuten mit Auto zu erreichen. Nur 10 Minuten entfernt liegen das Krankenhaus Costa del Sol Hospital, die Altstadt von Marbella sowie die wunderschönen Sandstrände Marbellas.

Der Immobilienmarkt an der Costa del Sol zeigt sich auch 2024 äußerst robust, insbesondere in der „Goldenen Dreieck“-Region mit Marbella, Estepona und Benahavis. Im ersten Halbjahr stiegen die Transaktionen im Vergleich zur zweiten Jahreshälfte 2023 um 5,4 %. Marbella verzeichnete ein beeindruckendes Verkaufsplus von 13,92 %.

Warum „Ocean View“ optimal ins aktuelle Käuferprofil passt
Das Projekt „Ocean View“ mit seinen luxuriösen Wohnungen und Meerblick in einer Resort-ähnlichen Anlage entspricht exakt den Präferenzen der Käufer an der Costa del Sol. Der Trend geht eindeutig zu hochwertigen Immobilien, die nicht nur durch modernes Design, sondern auch durch umfassende Annehmlichkeiten überzeugen. Besonders gefragt sind Apartments in geschlossenen Wohnanlagen mit Sicherheitsdiensten, Fitnessstudios, Wellnessbereichen und gemeinschaftlichen Freizeiteinrichtungen – genau das, was „Ocean View“ bietet.

Nachfrage nach Neubauten bleibt hoch
Der Immobilienmarkt an der Costa del Sol ist geprägt von einer begrenzten Verfügbarkeit von Bauland, was die Preise weiterhin stützt. Gleichzeitig zeigt sich die Region wirtschaftlich stark: Die Bautätigkeit floriert, die Nachfrage nach modernen Immobilien bleibt hoch, und neue urbanistische Planungen in Marbella schaffen zusätzliche Sicherheit für Investoren.
Mit einer geplanten Fertigstellung bis Mitte 2025 ist „Ocean View“ hervorragend positioniert, um von der aktuellen Marktlage zu profitieren. Die Nachfrage nach Neubauten in der Region, kombiniert mit der einzigartigen Lage und dem durchdachten Konzept, bietet beste Voraussetzungen, um die Wohnungen zügig und gewinnbringend zu verkaufen.